O que é Alienação Fiduciária?

O que é Alienação Fiduciária?

Em resumo, podemos conceituar a alienação fiduciária como um mecanismo jurídico de transferência de bens em que a garantia será a próprio objeto cuja propriedade foi transferida do credor ao devedor.

Nesse sentido, poderá o credor reaver a propriedade do bem caso o devedor reste inadimplente. Como o nome do próprio instituto já induz, alienação fiduciária significa “transferir algo com confiança”.

O bem envolvido na alienação fiduciária poderá ser móvel ou imóvel, sendo amplamente utilizada em financiamentos imobiliários.

Trata-se, portanto, de mecanismo cujo conhecimento é imprescindível para diversos agentes de nossa sociedade, como advogados, corretores, investidores, e a pessoa civil que estará envolvida em transação imobiliária.

A Lei define a alienação fiduciária em imóveis como “negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiros, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel” (art. 22 da Lei 9.514/1997).

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Requisitos da Alienação Fiduciária (arts. 23 e 24 da Lei 9.514/1997).

Para que se verifique a alienação fiduciária é necessário que o negócio jurídico respeite o estabelecido nos arts. 23 e 24 da Lei 9.514/1997.

Em suma, o contrato deverá ser levado à registro na matrícula do imóvel (talvez o requisito mais importante da alienação fiduciária de imóveis, tendo em vista que a jurisprudência entende como indispensável para o aperfeiçoamento da alienação fiduciária), e deverá conter:

• O valor da dívida, sua estimação ou seu valor máximo;
• O prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;
• A taxa de juros e os encargos incidentes;
• A cláusula de constituição da propriedade fiduciária, em que deverá constar com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;
• A cláusula que assegure ao fiduciante a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária, exceto a hipótese de inadimplência;
• A indicação, para efeito de venda em leilão publico;
• O valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;
• A cláusula que dispõe sobre os procedimentos que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A da Lei 9.514/1997.

Após a quitação da dívida, deverá o credor fiduciário, fornecer declaração de quitação da dívida ao fiduciante, que deve ser levada à registro no cartório de imóveis competentes para que seja dado baixa na propriedade fiduciária.

Tal conduta está prevista no art. 25 da Lei nº 9.514/1997.

Para facilitar o entendimento, necessário recordar que a figura do fiduciante é o devedor (aquele que irá adquirir determinado bem), enquanto o fiduciário é o credor.

Os artigos 26 a 27-A dispõem acerca dos procedimentos adotados caso ocorra a inadimplência por parte do devedor.

O primeiro efeito da inadimplência, após a constituição em mora do devedor, será a consolidação da propriedade do imóvel objeto da negociação em nome do fiduciário (credor).

O fiduciário poderá requerer pelo Oficial do Registro de Imóveis competente a intimação do devedor, para que proceda com a satisfação das prestações vencidas e aquelas que estarão para vencer até a data do pagamento, que deverá ocorrer no prazo de 15 (quinze) dias.

Em resumo, o principal aspecto da alienação fiduciária de imóvel é sem dúvidas trazer segurança ao credor, ao passo que traz o permissivo de reaver a propriedade do bem, bem como realização de leilão na modalidade extrajudicial, buscando que a dívida seja quitada, caso haja o inadimplemento.

Portanto, a alienação fiduciária em imóveis pode ser classificada como direito real **sobre coisa alheia, vez que, via de regra, o fiduciário irá conceder crédito ao devedor (fiduciante), este que ficará com a propriedade resolúvel do imóvel – até que quite o seu débito.

E qual a diferença entre Alienação Fiduciária e Hipoteca?

Tanto a alienação fiduciária quanto a hipoteca são modalidades de garantias reais.

Na alienação fiduciária o bem é transferido sob garantia estabelecida sobre a própria coisa, já a hipoteca, o bem será hipotecado em favor de instituição financeira, e servirá como garantia de pagamento de determinado valor financiado.

Na alienação fiduciária o direito de propriedade é do credor até a quitação do financiamento, já na hipoteca, o devedor é o proprietário do bem.

Também necessário recordar que na alienação fiduciária o devedor somente poderá alienar o bem dado em garantia com expressa concordância do fiduciário, já na hipoteca, o seu registro em matrícula não impede a alienação do imóvel.

Se o devedor não paga a dívida, na alienação fiduciária, a propriedade do imóvel é consolidada em favor do credor, que deverá reaver o bem ou promover leilão extrajudicial.

Na hipoteca, caso o devedor não pague a dívida até o vencimento, o credor terá de pedir para que o bem seja alienado com o fito de satisfazer o seu crédito.

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Resumo

De forma resumida podemos estabelecer o seguinte funcionamento para a alienação fiduciária:

• O devedor transfere a propriedade do bem ao credor;
• O devedor mantém a posse do bem;
• O devedor pode usar o bem enquanto paga as prestações do negócio jurídico estabelecido;
• Se o fiduciante não quitar a sua dívida, o fiduciário poderá reaver o bem negociado ou leiloá-lo;
• Quando o fiduciário quita a dívida, o bem passará a ser registrado em seu nome.

Pontos de destaque da Lei n. 9.514/1997

Objetivando trazer maior clareza quanto aos regramentos mais importantes acerca da alienação fiduciária de imóveis no Brasil, elencamos os principais artigos da Lei 9.514/1997, vejamos:

• Art. 22: traz a definição legal;
• Art. 23: traz requisito de eficácia do contrato (registro na matrícula do imóvel);
• Art. 24: traz os elementos fundamentais do contrato;
• Art. 25: indica a necessidade do procedimento de baixa após quitação da obrigação;
• Arts. 26 e 26-A: dispõe os procedimentos para consolidação da propriedade em nome do credor, caso ocorra a inadimplência do devedor;
• Arts. 27 e 27-A: versam sobre o procedimento quanto ao leilão extrajudicial.

Curiosidades

Após recentes alterações legislativas nos anos de 2023 e 2024, hoje é possível a extensão da garantia. Neste sentido, o Novo Marco das Garantias, nome popular da Lei nº 14.711/2023, trouxe o permissivo de que o mesmo bem seja utilizado como garantia em mais de uma operação de crédito.

Detalhando de forma mais clara, a Nota Técnica nº 04/2024 do Registro de Imóveis do Brasil (RIB), dispõe e esmiuça os procedimentos necessários para a extensão da alienação fiduciária.

Em suma, poderá o mesmo bem ser utilizado como garantia em operações novas e autônomas (art. 9º-A, da Lei 14.711/2023).

Para tanto, é imprescindível que sejam respeitadas as disposições legais elencadas abaixo.

• Unicidade de credor, tendo em vista que só será permitida a extensão do crédito se a contratação for formulada diretamente com a parte credora, titular da propriedade resolúvel;
• Parte contratante, que determina que a extensão do crédito somente poderá ser pactuada por pessoa física ou jurídica, no âmbito do Sistema Financeiro Nacional e nas operações com Empresas Simples de Crédito, não se limitando aos contratos disciplinados na Lei Federal nº 13.476/17;
• Instrumentalização do documento e da assinatura, vez que a extensão da alienação fiduciária poderá ser formalizada por instrumento público ou particular, sendo dispensado o reconhecimento de firma no título;
• Prazo e valor da garantia, eis que a extensão do crédito deverá respeitar o prazo final de pagamento e valor garantido estipulados no título original, não sendo possível excedê-los;
• Liquidação antecipada, caso ocorra a liquidação antecipada o devedor não será obrigado a liquidar antecipadamente as demais operações referentes à mesma garantia;
• Vencimento antecipado da dívida, o fiduciário poderá considerar vencidas antecipadamente as demais operações vinculadas à mesma garantia, hipótese em que será exigível a totalidade da dívida, desde que no contrato esteja previsto a cláusula cross default.

Noutra quadra, a Lei 14.711/2023 também trouxe a possibilidade de registro de alienações fiduciárias sucessivas sobre o mesmo imóvel, sendo certo que as posteriores deverão ser constituídas sob condição suspensiva.

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