O Que é Adjudicação Compulsória?

O que é a adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é um mecanismo jurídico que permite ao comprador de um imóvel obter, por meio de decisão judicial, a transferência da propriedade, caso o vendedor se recuse a realizá-la.

Esse procedimento é utilizado quando existe um contrato de compra e venda formalizado, mas o vendedor não cumpre sua obrigação de transferir o bem, permitindo que o comprador, com o respaldo judicial, obtenha a titularidade do imóvel.

Ao imaginar uma situação em que alguém firma um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel e termina de adimplir e ou pagar o valor e as obrigações negociadas nele, mas o promitente vendedor (vendedor) desse imóvel se recusa a transferir essa propriedade para o nome do promitente comprador (comprador), conclui-se de pronto que existe uma violação de direitos do comprador acontecendo.

Mas como solucionar uma injustiça como essa, e exigir os direitos do comprador?

Existe uma ferramenta do direito brasileiro para ajudar as pessoas que passam por esse tipo de circunstância, ela é a adjudicação compulsória.

Trata-se de um dispositivo legal que pode acelerar muito a transferência da propriedade de um determinado imóvel na situação acima mencionada.

Sendo essa uma ferramenta importante para impedir que os compradores de imóveis não continuem sendo prejudicados com a recusa, ou excessiva demora, para ter o imóvel que compraram efetivamente transferido para o seu nome.

Isso porque a sua função é a de obrigar o vendedor do imóvel a realizar essa transferência por uma decisão judicial.

Desta forma, resumidamente, a adjudicação compulsória é um direito dos promitentes compradores de imóveis que obriga promitentes vendedores a realizar a transferência da titularidade/propriedade dos imóveis comprados, respeitando determinados requisitos que serão explicados nos próximos tópicos.

Neste conteúdo serão explicados: o conceito, os requisitos e as principais nuances a respeito da adjudicação compulsória.

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Como a lei descreve a adjudicação compulsória?

Ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei.

Art. 5º, II da Constituição da República Federativa do Brasil (CRFB/88)

Por ser uma medida que obriga o vendedor a tomar providência de transferir sua propriedade ao credor, a adjudicação compulsória só se tornou um direito dos credores quando foi expressa em lei, do contrário seria uma ferramenta inconstitucional de acordo com o artigo acima.

Por isso, o conceito mais relevante para esse direito é o descrito no próprio artigo de lei que o validou:

O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel*

Art. 1.418 do Código Civil (CC/2002)

Neste contexto, quando existe um contrato de promessa de compra e venda válido, o comprador tem o direito real a adquirir o imóvel.

Logo, caso o comprador exija a transferência da titularidade do imóvel nessas condições, e o vendedor se recuse a fazê-la, surge o direito do comprador prejudicado de requerer ao juiz a adjudicação compulsória do imóvel.

E será sobre esse tipo de adjudicação compulsória jurisdicional citado no parágrafo acima que este conteúdo vai tratar, pois, a título de conhecimento, e para auxiliar na escolha da(s) melhor(es) providência(s) a depender do caso concreto, vale deixar claro que em 27 de junho de 2022, entrou em vigor a lei nº 14.382, que alterou parte da lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos - LRP).

Dentre as alterações feitas, foi incluído o artigo Art. 216-B, o qual garante o direito do comprador de efetuar a adjudicação compulsória de forma extrajudicial no cartório de registro de imóveis em que se encontra registrado o imóvel, sem precisar de um processo pelo Poder Judiciário para tanto.

Medida essa que se pode chamar de adjudicação compulsória extrajudicial.

Tendo esse por menor explicado, pode-se se aprofundar mais no tema da adjudicação compulsória jurisdicional, considerando suas peculiaridades, como será possível conferir abaixo.

Como a doutrina descreve a adjudicação compulsória?

Este é um assunto comum entre os doutrinadores jurídicos, tanto é assim, que as obras literárias dos juristas que são mais aceitas em fundamentações aos tribunais, normalmente abordam o assunto.

Desta forma, vale também consultar algumas das obras desses juristas, para consolidarmos, de forma ainda mais embasada, o conceito do que seria uma adjudicação compulsória.

Carlos Roberto Gonçalves, em sua obra “Direitos Reais”, na 18ª edição, do ano de 2020, publicado pela editora Saraiva (página 452) explica que: “A adjudicação compulsória é medida que visa dar efetividade ao princípio da boa-fé objetiva, garantindo ao comprador o direito à propriedade quando cumpridas suas obrigações contratuais.”

Existe ainda a afirmação de Caio Mário da Silva Pereira, em sua obra “Instituições de Direito Civil – Direitos Reais”, na 28ª edição, do ano de 2021, publicado pela editora Forense (página 452), pela qual tem-se que: “A adjudicação compulsória decorre do inadimplemento do promitente vendedor quanto à outorga da escritura definitiva, sendo, portanto, um substituto judicial para a formalização do título.

A sentença proferida em ação de adjudicação compulsória tem eficácia de escritura pública, permitindo o registro no cartório de imóveis.”

Um ponto crucial trazido pela Maria Helena Diniz, em sua obra “Curso de Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas”, na 32ª edição, do ano de 2016, publicado pela editora Saraiva (página 386) é quanto a natureza jurídica da sentença que julga procedente o pedido de adjudicação compulsória, pois, segunda a autora, se trata de natureza declaratória e constitutiva: “A sentença que julga procedente o pedido de adjudicação compulsória tem natureza declaratória e constitutiva, ao reconhecer o direito do adquirente e transferir a propriedade do bem.”

Para este último parágrafo vale deixar claro que, segundo esse raciocínio, além da referida sentença declarar a situação jurídica do imóvel, ela também constitui, produz um efeito jurídico na realidade fática, alterando a situação jurídica do vendedor (que deixa de ter o seu nome registrado como dono do imóvel) e do comprador (que passa a ter o seu nome registrado como dono do imóvel).

Quais são os requisitos para requerer uma adjudicação compulsória?

Não basta existir uma suposta promessa de compra e venda de um imóvel para que um comprador possa exigir o seu direito à adjudicação compulsória, pois existem requisitos para que esse direito se torne um fato, são eles:

1. Deve haver um contrato de promessa de compra e venda por escrito, demonstrando a manifestação da vontade do comprador em comprar o imóvel e a do vendedor em vender;
2. O imóvel deve estar registrado no nome do vendedor no Cartório de Registro de Imóveis onde a coisa se situa, para comprovar a legitimidade do vendedor para assinar o contrato escrito;
3. O contrato escrito não poderá conter qualquer cláusula que possa permitir ao comprador ou ao vendedor desistir da transação acordada;
4. Para poder ter o direito à adjudicação compulsória, o comprador deve ter cumprido todas as exigências do contrato de promessa de compra e venda, inclusive no que tange a adimplência do pagamento do valor acordado;
5. A depender dos termos do contrato, o comprador deve notificar o vendedor sobre a quitação de suas obrigações estipuladas no contrato;
6. O comprador também deve comprovar que o vendedor se recusa, sem explicações aceitáveis, a realizar a transferência da titularidade do imóvel para o comprador. Há casos em que o vendedor também pode estar impossibilitado de realizar a sua ratificação para a transferência da titularidade do imóvel (por falecimento, desaparecimento ou incapacidade, por exemplo), o que também deve ser comprovado pelo comprador para exigir judicialmente a adjudicação compulsória.

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Considerações finais e peculiaridades importantes

Como em vários outros ramos do direito, existem detalhes dos acontecidos em cada caso que podem alterar ou incluir nuances ao requisitos acima apresentados.

Por isso o recomendado é que o raciocínio jurídico embasado neste conteúdo, possa oferecer as ferramentas necessárias para adaptar o conhecimento adquirido ao caso da vida real, e que essas ferramentas possam convergir com qualquer outro direito ou circunstância que possa vir a ser entendido como exigível em benefício do comprador do imóvel .

Nesse sentido, algumas peculiaridades devem ser observadas.

Sendo a jurisprudência um guia de entendimento para os tribunais, formada pelas decisões que, repetidamente, apontam um resultado em comum para interpretar como a lei ou norma deve ser aplicada na realidade fática, e, considerando que os contratos imobiliários são notoriamente parte significante dos negócios jurídicos firmados na sociedade, não seria pra menos haver muito conteúdo jurisprudencial sobre adjudicação compulsória.

Desta forma, a atenção deve ser redobrada sobre como os tribunais têm se guiado para interpretar a lei escrita.

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Neste sentido, para este tema, uma das sumulas mais relevantes seria a de número 239 do STJ (esta que pode ser consultada aqui).

Ela expressa o seguinte: “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

Outro ponto importante seria o de, além de separar o instituto da adjudicação compulsória jurisdicional presente no CC do que existe na LRP, também separar a adjudicação compulsória jurisdicional da adjudicação expressa no Código de Processo Civil (CPC), por serem direitos distintos.

Nesse viés, torna-se importante se ter em mente que adjudicação expressa no artigo 876 do CPC é um direito dos credores, no momento processual da execução, pelo qual se obriga os devedores a realizar a transferência de determinados patrimônios (que não sejam dinheiro em espécie) para o nome de seus credores como forma de pagar a dívida inteira ou parte dela.

Em outras palavras, a adjudicação expressa no CPC satisfaz determinada dívida, integralmente ou em parte, durante a fase de execução, transferindo a propriedade de bens do devedor para o credor, tudo isso sem a necessidade de esperar prováveis longos atos processuais para que tais patrimônios sejam vendidos para pagar as dívidas dos devedores para com seus credores.

Por existirem muitos outros detalhes a serem considerados no momento de analisar um direito como a adjudicação compulsória, é que disponibilizamos conteúdos como esse para agilizar a sua pesquisa sobre o assunto com o que há de mais atual no universo jurídico brasileiro.

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O conteúdo desta página refere-se à legislação vigente no momento da publicação.